steen larsen
Juridisk rådgiver
Udgivet den 12. oktober 2019.
Mange lejere oplever problemer med tilbagebetalingen af deres depositum, når de fraflytter et lejemål.
I lovgivningen er der særlige regler, som udlejer skal overholde. Hvis reglerne ikke bliver overholdt, kan udlejeren fortabe retten til at tilbageholde dit depositum.
I denne artikel kan du læse om, hvad et depositum er, og hvordan du kan få det tilbage, når du flytter.
Hvad er depositum?
Der er mange, der forveksler depositum med forudbetalt leje. Det er dog to forskellige ting.
Depositum er udlejers sikkerhed for, at lejer ikke ødelægger boligen, og beløbet må højst udgøre tre måneders husleje.
Ved forudbetalt leje forstås en leje, der betales på forhånd, og som maksimum må udgøre tre måneders husleje. Forudbetalt leje kan bos op i opsigelsesperioden.
Hvis du eksempelvis opsiger lejemålet den 1. januar, vil udlejer have ret til en opsigelsesperiode på tre måneder, altså indtil den 31. marts, hvor den forudbetalte leje kan anvendes. I denne periode skal du ikke betale leje, idet udlejer bruger den forudbetalte leje.
Nu skal du holde tungen lige i munden. Begrebet “forudbetalt leje” dækker også over en anden ting. Det første vi beskrev i overstående var, at udlejer kan kræve op til tre måneders husleje, der skal dække i opsigelsesperioden. Men udlejer kan også opkræve op til tre måneders husleje, der skal dække de første tre måneder du bor i lejemålet. Gør udlejer det, skal du selvfølgelig også først betale husleje tre måneder efter du er flyttet ind, da du jo allerede har betalt for de første tre måneder.
Vi tager den lige igen. Forudbetalt husleje dækker over to ting. Først og fremmest op til tre måneders husleje, der skal dække de tre måneder du har i opsigelse. Og så kan udlejer, hvis han vil, kræve op til tre måneders forudbetalt husleje, der skal dække de første tre måneder du bor i lejemålet.
Det er vigtigt at bemærke, at udlejer ikke skal, men kan kræve op til 6 måneders forudbetalt husleje . Det kan han, som beskrevet ovenfor, både til brug for starten af den periode du flytter ind og til brug for den sidste periode du bor i lejemålet (opsigelsesperioden). Det vil sige 3 måneder for hver periode.
Hvad må udlejer kræve ved fraflytning?
Som hovedregel kan din udlejer kun kræve, at du afleverer lejemålet i samme stand, som da du overtog det – med undtagelse af almindeligt slid og ælde. Udlejer kan derfor ikke kræve, at du afleverer lejemålet i bedre stand, end da du flyttede ind. Hvis du fik lejemålet nymalet, skal du også aflevere det nymalet, når du fraflytter det.
Du skal dog være opmærksom på, at lejeloven blev ændret den 1. juli 2015. Det betyder, at ovennævnte regler om at du skal aflevere lejemålet i samme stand, som du fik det (med undtagelse af slid og ælde) kun gælder, hvis din lejekontrakt er indgået efter 1. juli 2015.
Hvorfor vælge BOLANDO?
Hos BOLANDO er vi eksperter i lejeretten. Vi hjælper hver måned hundredvis af lejere og har en succesrate på 98%. Vores koncept er simpelt og fair. Vi tilbyder altid en gratis vurdering af din sag. Hvis sagen har potentiale, kan vi køre den for dig. I så fald repræsenterer vi dig over for udlejer. Vi vil indledningsvis forsøge at indgå forlig med udlejer. Hvis udlejer bestrider vores krav, forelægger vi sagen for myndighederne. Du betaler kun en procentdel af det beløb, vi vinder for dig, eller af den udgift, du undgår at skulle betale. Hvis vi ingen penge skaffer til dig, eller vi ingen besparelse opnår, koster det dig intet. På den måde kan du risikofrit, med professionel hjælp, starte en sag.
- Gratis vurdering sagen
- No Cure No Pay
- 98% i succesrate
Hvordan kan udlejer miste retten til at kræve penge for istandsættelse?
Ved lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 skal udlejere, der lejer mere end en beboelseslejlighed, overholde visse regler. Nogle af reglerne skal overholdes, selvom lejekontrakten er indgået, før reglerne blev ændret.
Hvis reglerne ikke bliver overholdt, mister udlejeren retten til at kræve penge for istandsættelse og dermed også tilbageholdelse af depositum. Disse regler indebærer, at udlejer skal:
afholde et indflytningssyn, inden en lejer flytter ind samt udarbejde en indflytningsrapport
afholde et fraflytningssyn, når du flytter, udarbejde en rapport om fraflytningssynet og til sidst lave en endelig opgørelse over, hvad udlejer har brugt penge på i forbindelse med istandsættelse af boligen
Vidste du…
At ca. 8 ud af 10 lejekontrakter indholder fejl, og at disse fejl kan berettige dig til en kompensation? Fejlene kan f.eks. være, at man betaler for ulovlige gebyrer såsom trappevask, viceværtsgebyrer mv. Nå ja, vi fik vidst heller ikke nævnt, at mange udlejere opkræver aconto, selvom der ikke er installeret individuelle målere, hvilket gør, at man som lejer kan få tilbagebetalt de penge man har betalt i aconto i op til tre år tilbage i tiden. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt din lejekontrakt er i strid med loven, skal du være velkommen til at få en gratis vurdering.
- Du betaler kun, hvis vi vinder
- Vi er eksperter i lejeretten
- Vi har en succesrate på 98%
- Du får din egen rådgiver
- Du får løbende opdatering på din sag
Indflytningssynet – før du flytter ind
Udlejer skal afholde et indflytningssyn, inden du flytter ind i boligen. Hvis udlejer ikke har gjort det, mister udlejer som udgangspunkt retten til at gøre krav på istandsættelse. Det betyder, at udlejer skal tilbagebetale dit depositum, og at han eller hun ikke kan sende en efterregning.
Til indflytningssynet er det vigtigt, at du tager billeder af hele lejemålet. Især skader og mangler. Skriv alt ned! Senest 14 dage efter du er flyttet ind, skal du sende en mangelliste til udlejer. I mangellisten skal du angive, hvad du har konstateret af mangler. Vedhæft endelig de billeder, du har taget. Det er vigtigt, at du sender listen senest 14 dage efter, at du er flyttet ind.
Fraflytningssynet – når du er flyttet
Når du er fraflyttet lejemålet, skal udlejer senest 14 dage efter fraflytningsdagen afholde et fraflytningssyn. Til dette syn skal du indkaldes senest syv dage før, at synet finder sted. Det er her vigtigt at bemærke, at fraflytningsdagen er fra den dag, udlejer bliver bekendt med, at du er flyttet. Det vil typisk være den dag, du afleverer nøglerne til udlejer. Det afgørende er dog, at udlejer ved, at du er flyttet. Det er derfor vigtigt at skrive til udlejer, når du er flyttet ud af boligen. På den måde kan du bevise, at udlejer har været informeret om, at du er flyttet.
Hvad sker der, hvis udlejer afholder fraflytningssynet senere end 14 dage efter udflytning eller indkalder mig for sent?
Hvis udlejer afholder synet senere end 14 dage efter fraflytningsdagen, mister denne som udgangspunkt retten til at sende lejer en regning for en eventuel istandsættelse.
Udlejer mister også retten til at kræve istandsættelse på lejers regning, hvis han indkalder dig senere end syv dage før, at fraflytningssynet afholdes. Dog kan der være aftalt et kortere varsel. Hvis du eksempelvis bliver kaldt ind til fraflytningssynet to dage før, det bliver afholdt, anses det som en stiltiende accept, hvis du alligevel møder op.
Fraflytningsrapporten
Det er vigtigt at bemærke, at udlejer også skal udarbejde en rapport om fraflytningssynet. Her skal udlejer angive, hvad der er konstateret af skader under synet. Udlejer kan vælge at give dig rapporten, samme dag som fraflytningssynet finder sted. Her er du hverken forpligtet til at tage imod den eller underskrive den. Hvis du nægter at underskrive rapporten, skal udlejer i stedet sende den til dig senest 14 dage efter, at fraflytningssynet har været afholdt. Vi anbefaler altid, at du undlader at underskrive, hvis du er uenig i rapportens indhold. Tag eventuelt et billede af den og forklar, hvorfor du nægter at underskrive.
Hvad sker der, hvis udlejer ikke sender fraflytningsrapporten inden for 14 dage?
Hvis du nægter at underskrive rapporten, skal udlejer sende den til dig senest 14 dage efter fraflytningssynet. Hvis udlejer ikke sender den inden for fristen, mister han som udgangspunkt retten til at kræve penge for istandsættelse, hvilket betyder, at udlejer skal betale hele dit depositum tilbage. Han vil derfor heller ikke kunne kræve, at du betaler for istandsættelse, såfremt de nærmere betingelser er opfyldt.
Hvad er en flytteopgørelse, og hvilken betydning har det for mit depositum?
Når din udlejer har afholdt fraflytningssynet, skal han udarbejde en flytteopgørelse. Det er vigtigt at bemærke, at flytteopgørelsen ikke er det samme som flytterapporten. Som der blev nævnt tidligere, er en flytterapport en status over selve fraflytningssynet, hvor udlejer noterer fejlene. Denne rapport danner grundlag for de skader, der skal laves. Når skaderne er blevet lavet, skal udlejer lave en endelig opgørelse, som kaldes flytningsopgørelsen.
I flytningsopgørelsen skal udlejer skrive præcist, hvad de forskellige poster dækker over, så den følger specifikationskravet. Hvis der eksempelvis er brugt penge på at reparere et komfur, fordi en knap er faldet af, skal udlejer skrive ”ødelagt knap på komfur”.
Hvis udlejer har brugt penge på håndværkere, skal det noteres, hvad disse håndværkere har repareret, og eventuelt hvor lang tid de har brugt.
Vi oplever ofte, at udlejere pynter på opgørelsen ved ikke at overholde specifikationskravet. Hvis din udlejer har skrevet poster på opgørelsen, der ikke kan redegøres for, eller som er i uoverensstemmelse med fraflytningsrapporten, kan udlejeren miste retten til kræve penge for de forskellige poster, der ikke kan dokumenteres
Er du usikker på dine rettigheder?
Er du i tvivl om, hvad dine rettigheder, som lejer i Danmark, er? Mener du, at din udlejer snyder dig? Få en gratis og uforpligtende vurdering af din sag. Hvis sagen har potentiale, kan vi tilbyde at køre den for dig på no-cure-no-pay-basis. Du betaler kun en procentdel af det beløb, vi vinder til dig, eller af den udgift, du undgår at skulle betale.
