Har udlejer en genhusningspligt?

Genhusning af lejer: Hvad betyder det for udlejere?

Det sker, at et privat boliglejemål i en periode bliver helt eller delvist ubeboeligt, for eksempel på grund af mangler ved det lejede eller fordi udlejer vil foretage forbedringer. I disse situationer henvender lejeren sig ofte til udlejeren med krav om genhusning. Men er udlejeren juridisk forpligtet til at genhuse lejeren i den periode, hvor der er mangel eller udføres forbedringsarbejder? Denne artikel vil belyse dette spørgsmål.

Artiklen fokuserer kun på problemstillingen i forhold til private boliglejemål og ikke almene boliger. Genhusning er nemlig ikke reguleret i lejeloven, modsat almenlejeloven, hvilket gør det vanskeligt for udlejere at navigere. I byfornyelsesloven findes der også regler om kommunens pligt til genhusning af lejere, hvis en ejendom bliver erklæret uegnet til beboelse. Disse regler vil ikke blive behandlet her.

Har udlejer en genhusningspligt?

Mange udlejere tror, at de har en pligt til at genhuse lejere, når et lejemål bliver helt eller delvist ubeboeligt. Det er dog ikke tilfældet! Da genhusning ikke er reguleret i lejeloven, er udgangspunktet, at udlejere ikke er forpligtet til at genhuse lejere. I visse tilfælde kan udlejere dog være forpligtet til at betale for de udgifter, som lejeren har til genhusning.

Der kan være mange årsager til, at et lejemål i lejeperioden bliver helt eller delvist ubeboeligt, som for eksempel brand-, vand- eller svampeskade, eller hvis udlejer ønsker at foretage forbedringer. Uanset årsagen er der ingen genhusningspligt for udlejere.

Hvilke krav kan udlejer blive mødt med?

Udlejere har pligt til at holde lejemålet mangelfrit i hele lejeperioden, hvilket betyder, at lejemålet skal være i den stand, som lejer kan kræve ifølge lejekontrakten og lejeloven, og dermed beboeligt. Hvis ikke, kan der foreligge en mangel, som berettiger lejeren til et forholdsmæssigt afslag i lejen eller erstatning, hvis lejemålet er helt eller delvist ubeboeligt.

Det er vigtigt at bemærke, at udlejere kun kan blive ansvarlige for mangler, hvis de skyldes forhold, som udlejeren bærer risikoen for, og som gør lejemålet ubeboeligt.

Lejere har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer lejemålets værdi, uanset manglens væsentlighed og uden hensyn til udlejerens skyld. Hvis lejemålet er helt ubeboeligt, skal lejerne naturligvis ikke betale husleje i perioden.

Lejere kan også kræve erstatning, hvis de lider tab på grund af en mangel, som udlejeren kan bebrejdes for. For eksempel kan lejeren have udgifter til midlertidig bolig, hvis lejemålet er ubeboeligt. Derudover kan ødelagte møbler, som følge af en vandskade, også kræves dækket af udlejeren. Hvis ubeboeligheden skyldes eksterne forhold, som nabobyggeri eller oversvømmelse, kan lejeren ikke kræve erstatning for genhusningsudgifter fra udlejeren. Det er anderledes, hvis det skyldes forbedringsarbejder, eller hvor udlejeren ikke har vedligeholdt ejendommen.

Udlejerens forpligtelser

Selvom udlejere ikke har en genhusningspligt, kan de blive mødt med krav om et forholdsmæssigt afslag i lejen og/eller erstatning, som kan inkludere lejernes genhusningsomkostninger.

Nogle udlejere vælger selv at tilbyde genhusning for at gennemføre renoveringer hurtigt og med lejernes samtykke. Dette kræver, at udlejeren har en anden bolig til rådighed. Dette kan afværge erstatningskrav, hvis den midlertidige bolig ikke påfører lejeren ekstra udgifter, som for eksempel transportudgifter til arbejde.

Lejers indboforsikring

Mange lejere har en indboforsikring, som ofte dækker udgifter forbundet med genhusning i op til et år. Udlejere bør informere lejere om muligheden for at få dækket genhusningsudgifter via deres indboforsikring.

Dog dækker indboforsikringer ikke altid genhusningsudgifter, især ikke hvis skaden skyldes udlejers forsømmelse. I sådanne tilfælde kan hverken udlejer eller forsikringen dække genhusningsudgifterne, og lejeren skal selv afholde disse.

Undgå forsinkelser under genhusningsperioden

Hvis lejers indboforsikring dækker genhusningsudgifter, bør udlejeren undgå forsinkelser i udbedring af skader, der gør lejemålet ubeboeligt. En landsretsafgørelse illustrerer dette godt, hvor en udlejer blev erstatningsansvarlig for langsom udbedring af oversvømmelsesskader, hvilket medførte ekstra genhusningsomkostninger for lejeren.

Konklusion

Udlejere har ikke en genhusningspligt ifølge lejeloven, men skal sikre, at lejemål kun er ubeboelige i så korte perioder som muligt. Dette kan minimere risikoen for krav om forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning fra lejere.