Kan udlejer opsige lejer for at flytte ind selv?

Udlejers opsigelse af lejer for egen brug

Hvis en udlejer ønsker at benytte et udlejet boliglejemål selv, kan udlejeren opsige lejer. Dette er fastsat i lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1. Opsigelsen skal ske med et års varsel, og den kan ikke benyttes overfor beboerrepræsentanter eller deres husstande.

Lejeloven sætter dog flere begrænsninger for denne type opsigelse:

1. Personlig brug: Opsigelsen kan kun ske, hvis det er udlejeren selv, der vil bo i lejemålet. Ejere, der er selskaber eller andre juridiske personer, kan ikke benytte denne opsigelsesmulighed, da de ikke kan bo i lejemålet.
2. Direkte brug: Der skal være identitet mellem den, der skal bo i lejemålet, og udlejeren. Man kan f.eks. ikke opsige lejer for at lade sit barn flytte ind. Udlejer skal kunne bevise, at der er en reel hensigt om selv at flytte ind, især hvis sagen ender i boligretten.
3. Fælles eje: Hvis flere personer ejer ejendommen, kan de kun opsige én lejer for at bruge denne opsigelsesgrund. For eksempel, hvis et ægtepar ejer en ejendom sammen, kan de opsige én lejer med henvisning til, at den ene ægtefælle skal flytte ind. De kan ikke opsige flere lejere med henblik på, at begge ægtefæller skal flytte ind i hver sin lejlighed.

Rimelighedsvurdering ved opsigelse

For at en opsigelse kan anses som rimelig, skal både udlejers og lejers situation vurderes på opsigelsestidspunktet. Dette er ofte årsagen til tvister, da vurderingen er subjektiv.

Retspraksis fastlægger, hvornår en opsigelse er rimelig. Lejeloven kræver, at der tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og lejers muligheder for at finde en anden passende bolig. Derudover vurderes parternes individuelle forhold som alder, helbred, økonomi, og andre relevante forhold.

Hvis vurderingen af rimeligheden er tæt på ligevægt, vil afgørelsen typisk falde ud til udlejers fordel, da udlejeren har ejendomsret. Derfor skal lejer have stærkere argumenter end udlejer for at undgå opsigelsen.

Tilbud om alternativ bolig

I visse tilfælde skal udlejer tilbyde lejer en anden bolig for at kunne opsige til egen brug. Hvis udlejer bor i en anden lejlighed i samme ejendom, skal denne tilbydes til lejer. Dette gælder også, hvis en anden lejlighed i ejendommen bliver ledig inden for tre måneder efter opsigelsen.

Udlejer skal hurtigt tilbyde lejer en anden bolig, når det bliver klart, at dette er nødvendigt. Lejlighedens nye vilkår kan afvige fra den oprindelige lejeaftale.

Østre Landsrets afgørelse af 10. maj 2023 (TBB 2023.684 Ø)

Afgørelsen handlede om en udlejer, der ønskede at sammenlægge sin lejlighed med en anden bolig i samme ejendom. Udlejer og hans ægtefælle havde behov for handicapvenlige indretninger og mere plads.

Lejer havde boet i lejemålet siden 2013 og havde svært ved at finde en ny bolig til samme pris. Retten fandt, at opsigelsen var urimelig, da udlejers bolig kunne ombygges til handicapvenlige forhold, og udlejer havde udlejet anden ledig plads i ejendommen kort før opsigelsen. Derfor blev opsigelsen afvist.

Konklusion

Afgørelsen viser, at udlejer ikke uden videre kan opsige en lejer til egen brug. Udlejer skal sikre, at alle lejelovens krav er opfyldt. Hvis opsigelsen viser sig at være uberettiget, kan lejer kræve genindsættelse eller erstatning for flytteomkostninger. Derfor er det vigtigt, at udlejer overholder alle regler og krav ved opsigelse for egen brug.