Er rygning i et lejemål misligholdelse?

Hvornår er rygning i et lejemål misligholdelse – og hvad kan udlejer gøre?

Rygning i et lejemål kan over tid kræve særlige foranstaltninger som afvaskning af vægge eller behandling med nikotinspærrende lag før maling ved fraflytning. Dette kan øge omkostningerne ved at bringe lejemålet tilbage til den oprindelige stand. Et ofte diskuteret spørgsmål er, hvem der skal betale for disse ekstra omkostninger, og hvornår rygning kan betragtes som misligholdelse.

Indvendig vedligeholdelsesforpligtelse

Rygning i et lejemål øger uden tvivl vedligeholdelsesbehovet. Spørgsmålet om, hvem der skal betale for den ekstra vedligeholdelse, afhænger af, hvem der har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Ifølge lejeretten betragtes rygning ikke altid som misligholdelse, men snarere som ”almindeligt brug”. Dette afhænger dog af lejekontraktens bestemmelser om rygning. Spor efter rygning kan falde ind under begrebet ”slid og ælde” i lejelovens § 187, stk. 1. Ifølge denne bestemmelse skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som ved overlevering, bortset fra forringelse grundet slid og ælde. Hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, skal de fjerne sporene efter rygning. Hvis udlejer har denne forpligtelse, påhviler det udlejer at fjerne sporene efter lejers rygning ved fraflytning.

Aftale om forbud mod rygning i lejemål

Rygning kan dog under visse omstændigheder betragtes som misligholdelse. Hvis lejekontrakten indeholder et forbud mod rygning, kan udlejer pålægge lejer de ekstra omkostninger ved at fjerne spor efter rygning. En boligretsdom (GD 2023/36 B) omhandlede en tvist, hvor lejekontrakten forbød rygning, og udlejer havde bevisbyrden for at vise, at lejer havde røget. Retten fastslog, at rygning i strid med kontrakten var misligholdelse, men da udlejer ikke kunne bevise dette, blev lejer frifundet.

Udlejere ønsker ofte at forhindre rygning i lejemålet for at beskytte ejendommen eller undgå tvister om vedligeholdelse. En aftale om rygeforbud kan gyldigt indgås, og boligretten har fastslået, at sådan en aftale er lovlig. Men det kan være svært at håndhæve forbuddet, medmindre rygning dokumenteres som værende til gene for ejendommen eller andre lejere.
Udlejere ønsker ofte at forhindre rygning i lejemålet for at beskytte ejendommen eller undgå tvister om vedligeholdelse. En aftale om rygeforbud kan gyldigt indgås, og boligretten har fastslået, at sådan en aftale er lovlig. Men det kan være svært at håndhæve forbuddet, medmindre rygning dokumenteres som værende til gene for ejendommen eller andre lejere.

Lejers misligholdelse

Uden en aftale om rygeforbud kan udlejer kun kræve erstatning for ekstra omkostninger ved fjernelse af rygningens spor, hvis der er tale om misligholdelse. Det er en konkret vurdering, om rygning er misligholdelse, men massiv og langvarig rygning kan argumenteres som sådan. En dom (U.2012.384V) vedrørende merudgifter på grund af rygning viste, at det er svært at bevise misligholdelse. Selv ved konstateret nikotinbelastning blev lejer frifundet, da rygningen ikke blev vurderet som ekstraordinær, og lejer havde løbende vedligeholdt lejemålet.

Lejers misligholdelse Uden en aftale om rygeforbud kan udlejer kun kræve erstatning for ekstra omkostninger ved fjernelse af rygningens spor, hvis der er tale om misligholdelse. Det er en konkret vurdering, om rygning er misligholdelse, men massiv og langvarig rygning kan argumenteres som sådan. En dom (U.2012.384V) vedrørende merudgifter på grund af rygning viste, at det er svært at bevise misligholdelse. Selv ved konstateret nikotinbelastning blev lejer frifundet, da rygningen ikke blev vurderet som ekstraordinær, og lejer havde løbende vedligeholdt lejemålet.

Dokumentation af rygning

Det er vigtigt at dokumentere spor efter rygning i fraflytningsrapporten. Hvis skader på vægge og lofter skyldes rygning, og dette ikke dokumenteres, kan udlejer ikke kræve erstatning for ekstra omkostninger. Derfor bør udlejer altid sørge for, at alle spor efter rygning noteres ved fraflytning for at sikre, at lejer kan holdes ansvarlig for eventuelle skader. Ved at tage disse forholdsregler kan udlejere bedre navigere i spørgsmålet om rygning og misligholdelse i lejemål og sikre, at deres ejendom holdes i god stand.