Kan man udleje enkeltværelser i beboelseslejligheder?

Boligudvalget

Social- og boligministeren har i et svar til Boligudvalget kommenteret de udfordringer, der kan opstå, hvis man udlejer værelser enkeltvis i en beboelseslejlighed i stedet for at udleje hele lejligheden samlet. Her får du en oversigt over de vigtigste problemstillinger.

Udfordringen 

Kan en udlejer leje en beboelseslejlighed ud som separate værelser med individuelle lejekontrakter? Udlejning af hele lejligheden med én kontrakt kan også skabe problemer, især vedrørende ind- og udflytning og håndtering af depositum, men det emne dækkes ikke her.

Bopælspligt

Lejelovgivningen stiller krav om bopælspligt for boliger, der i en lokalplan er fastlagt som helårsboliger eller tidligere har været brugt som beboelseslejlighed. Det betyder, at lejligheden skal bruges til helårsbeboelse af mindst én person. Ejeren af en beboelseslejlighed må ikke udleje værelserne som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens tilladelse, selv hvis bopælspligten opfyldes. Har lejligheden tidligere været udlejet samlet eller brugt af ejeren, kræver det kommunens godkendelse at udleje den som enkeltværelser. Dette gælder også for nybyggede boliger, fastlagt som helårsboliger i lokalplanen. Om kommunen vil give samtykke afhænger af den lokale boligsituation. En beboer, der selv bor i lejligheden, kan dog udleje eller fremleje enkelte værelser uden problemer.

Huslejefastsættelsen

Når man udlejer enkeltværelser, kaldes det “klubværelser” i lejeretten. Lejen fastsættes efter reglerne for den pågældende ejendom, hvilket kan være komplekst. Reglerne kan variere afhængig af ejendommens historik, og det kræver ofte nærmere undersøgelse. Generelt er det ikke altid fordelagtigt at udleje en lejlighed som enkeltværelser, især hvis lejen skal fastsættes omkostningsbestemt. Enkeltværelser kan ikke udlejes efter markedsleje, selv i nye bygninger.

BOLANDOs bemærkninger

Ud over behovet for kommunalt samtykke og restriktioner i lejefastsættelsen kan der opstå andre lejeretlige udfordringer ved udlejning af enkeltværelser. Hvis der tilbydes services til lejerne, kan det opfattes som hoteldrift, som ikke er dækket af lejelovgivningen. Dette kræver opfyldelse af flere betingelser. Det er vigtigt at afklare de juridiske forhold, før udlejningen påbegyndes, for at sikre, at et forventet afkast kan opnås. Manglende samtykke fra kommunen kan føre til påbud og bøder, og lejerne kan klage til huslejenævnet om lejevilkårene.